Come funziona la plusvalenza immobiliare

Come funziona la plusvalenza immobiliare

E’ sempre più diffusa la prassi, anche per i privati, di effettuare investimenti nel settore immobiliare (soprattutto per il tramite di asta giudiziaria).
In tal caso occorre tenere bene a mente il regime fiscale della plusvalenza, il quale prevede un aggravio di imposte nel caso la rivendita dell’immobile avvenga nei primi cinque anni.

In tale caso il privato può optare per due alternative:

. scontare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, assoggetandola alla aliquota ordinaria a seconda del proprio scaglione;

. esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva nell’atto notarile di rivendita, assoggettando la plusvalenza alla più conveniente aliquota del 20 (venti) per cento.

Nel secondo caso, l’imposta va versata direttamente al notaio (quale professionista delegato direttamente dallo Stato) che provvederà a girare la somma direttamente all’Agenzia delle Entrate.

In conclusione, occorre tenere presenti due importanti concetti:

. la plusvalenza, ovvero la base imponibile cui applicare l’aliquota scelta, consiste nella differenza fra il costo di acquisto (aumentato dei costi inerenti) e il prezzo di rivendita;

. nel caso in cui il privato abbia previsto la destinazione a propria abitazione (o di parente stretto) per la maggior parte del tempo dal momento dell’acquisto, non si applica l’imposta sulla plusvalenza, con conseguente risparmio di costi.

Allorché si sia intenzionati a procedere con l’acquisto di una “Prima Casa” è bene sapere che la legge fiscale attribuisce all’acquirente un credito di imposta in presenza di determinati requisiti. Precisamente, il credito sorge quando l’acquisto della “Prima Casa” si perfeziona entro 12 (dodici) mesi dall’alienazione (vendita, donazione, etc.) di altra “Prima Casa”.
A partire dall’inizio del 2016 è anche possibile usufruire del credito di imposta prima dell’alienazione predetta, purché nell’atto di acquisto l’acquirente si impegni all’alienazione entro 12 mesi dalla firma dell’atto.

L’ammontare del credito è pari alla minor somma, dovuta a titolo di imposte e tributi, tra quella versata in sede di primo acquisto e quella da corrispondere in sede di riacquisto della “Prima Casa”. Pertanto, è evidente come non si potrà mai essere a credito verso lo Stato, ma, al più, può accadere che le imposte dovute per il nuovo acquisto siano pari a 0 (zero).

E’ importante essere a conoscenza del fatto che, in astratto, è possibile fruire del credito di imposta “a catena”, e cioè per ogni riacquisto di immobile ad uso abitativo, purché ciò avvenga nel rispetto dei requisiti sopra detti (sussistenza di valide agevolazioni “Prima Casa” e riacquisto/rivendita entro i 12 mesi dalla firma dell’atto).

Infine, occorre sapere che allorché il riacquisto avvenga da costruttore, l’IVA va in ogni caso sempre pagata al venditore ed il credito di imposta, pur sussistente, potrà essere fruito nelle altre modalità previste dalla legge (dichiarazione dei redditi IRPEF, etc..).

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